物业专项维修资金超过多少要招头标

『壹』 物业专项维修资金超过多少？

   

   经北京市住房和城乡建设委员会批准，本市商品房专项维修资金（以下简称维修资金）管理工作现将有关问题通知如下：
   1、因房地产开发企业注销、破产等原因不能在市住宅专项维修基金管理系统（以下简称基金系统）进行项目房地产登记，核实物业企业服务范围，项目物业服务企业可办理房地产登记审核，到住宅区（县）建设委员会（房屋管理局）核定范围，到市住房基金管理中心区（县）管理部（以下简称区（县）管理部）办理相关手续。
   2、房屋所有权转让时，已缴纳的维修资金应同时办理转让手续。房屋受让人应持维修资金转让协议、房屋所有权证书（未取得的房屋转让协议）、身份证、维修资金专用收据原件到房屋所在地区（县）管理部门办理转让手续。
   因故无法提供维修资金专用收据原件的，由房屋转让人和受让人办理转让手续。业主本人不能到场的，代理人应当携带业主本人身份证、代理人身份证和授权委托书。
   3.依法催缴、追缴维修资金的，付款人应当持住宅所在地区(县)建委(房管局)出具的《协助存款通知书》到区(县)管理部办理付款手续。
   4.业主委员会在申请转让维修资金前，应当会同房地产开发企业或者物业服务企业，在资金体系中补齐未缴纳维修资金范围内的楼号、房号等楼盘。
   本通知发布前，维修资金已转入业主委员会专用账户的，业主委员会和开户银行负责填写房地产登记。
   5.业主大会成立后，经业主大会决议，业主委员会在银行开立住宅专项维修资金账户。
   业主委员会开户后，可以在物业管理区申请转让商品房专项维修资金。区（县）建设委员会（房屋管理局）核实业主委员会管辖范围后，业主委员会可以向住宅区（县）管理部门提出申请，区（县）管理部门应在出具转让通知后30个工作日内将业主委员会管辖范围内的业主维修资金转入业主委员会专用账户。
   6、经业主大会同意，业主委员会变更维修资金开户银行的，应当分别向原业主委员会开户银行和业主委员会新开户银行提供业主大会的有关决议。
   7.维修资金转入业主委员会专用账户后的相关业务，按以下程序办理:
   (一)业主首次缴纳维修资金、补缴、续缴的，应直接到业主委员会开户银行办理付款
手续，开户银行收款后应出具统一格式的票据；
   (二)业主办理信息变更和过户手续的，业主直接到开户银行办理相关手续；
   (三)业主办理退款的，经业主委员会盖章后，到开户银行办理相关手续；
   (四)业主委员会办理维修资金使用的，经区(县)建委、房管局备案后，到开户银行办理相关手续；
   (五)经业主大会同意，公共收入存入业主委员会维修资金专用账户的，业主委员会或物业服务企业在业主委员会盖章后，到开户银行办理相关手续。

   

『贰』 申请维修基金需要多少业主签字？

   

   《住宅专项维修资金管理办法》
第二十一条
住宅共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的，开发建设单位或者公共住房单位应当按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面积分摊维修、更新、改造费用。
第二十二条
住宅专项维修资金转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：
(一)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；无物业服务企业的，由有关业主提出使用建议；
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
(三)物业服务企业或有关业主组织实施使用方案；
(四)物业服务企业或者有关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；其中，使用公有住房专项维修资金的，应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请列支；
（5）直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后，向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十三条
住宅专项维修资金转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理:
（1）物业服务企业提出的使用方案，应当包括拟维修、更新、改造的项目、成本预算、支出范围、危及房屋安全的紧急情况等需要临时使用住宅专项维修资金的处置方式；
(二)业主大会依法通过使用方案；
(三)物业服务企业组织实施使用方案；
(四)物业服务企业向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；同第二十二条第四项；
（5）业主委员会应当按照使用计划审批，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；使用公共住房专项维修资金的，经负责管理公共住房专项维修资金的部门审批；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用计划的，责令改正；
（6）业主委员会、负责管理公共住房专项维修资金的部门向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十四条
危及房屋安全等紧急情况，需要立即维修、更新、改造住宅共用部位、设施设备的，按照下列规定列出住宅专项维修资金:
(一)住宅专项维修资金转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
(二)住宅专项维修资金转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。
前款发生后，未按规定进行维修、更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织维修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列出；其中，涉及出售公有住房的，还应当从公有住房专项维修资金中列出。

   

『叁』 如何申请维修基金？

   

   一、申请使用物业专项维修资金的条件
根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金》等法律法规，使用专项维修资金有明确的条件和程序。
1.使用专项维修资金的前提是房屋已经存入住宅专项维修资金，没有存款就没有使用。
2.使用专项维修资金还应满足以下条件:
首先，需要维修的部分属于业主共有部分和设施设备。
第二，需要维修的项目已经超过了房地产开发公司应该承担的保修期。屋顶漏水的最低保修期为5年，保修期的开始日期按建筑竣工验收记录表中包含的记录时间和房屋销售合同确定的交付时间计算。如果交付时间早于记录时间，则从记录日期开始计算。如果记录时间早于房屋交付时间，则从房屋交付时间开始计算。
第三，需要维修的项目属于重大维修项目。具体到屋顶漏水项目，要求漏水部分超过整栋楼屋顶20%以上。如果漏水面积未达到此指标，则属于日常维护或小修项目。只有超过保修期的重大维修才能申请使用专项维修资金。如果社区内有物业公司，物业公司应负责维修。物业费已包括日常维修或小修费用；如果社区内没有物业公司，屋顶居民将自行投资维修。
第四，超过保修期且符合重大维修条件的维修项目，还应当经社区专有部分占建筑总面积2/3以上、占总人数2/3以上的业主同意使用专项维修资金。如果社区成立了业主大会社区
专项维修资金的具体管理制度，经社区专有部分占建筑总面积2/3以上、占总人数2/3以上的业主同意，可以按照社区专项维修资金管理制度的约定申请使用维修资金。

二、申请使用物业专项维修资金的程序 使用专项维修资金的一般程序:
一是编制维修工程预算，与维修施工单位签订维修合同。
二是使用申报。向区住建局物业管理科申请使用。
三是主管部门对使用条件进行初步审查。
第四，召开业主大会或者按照社区维修资金管理制度的约定条件投票，街道或者社区指导监督业主大会和业主委员会投票。
第五，主大会同意后，由申请人组织维修和竣工验收。
第六，主管部门应当按照预审材料和维修施工合同的规定，分期向施工单位账户支付维修资金，并在保修期内保留保修金，直至保修期满。

三、住宅专项维修资金申报主体
一般情况下，业主大会和业主委员会成立的，业主委员会应当先向主管部门申请使用；没有业主委员会但有物业公司的，由物业公司申请；既没有业主大会和业主委员会，也没有物业公司管理的社区，受屋顶漏水影响的业主可以向街道报告，由街道指定机构或社区申请使用。当然，业主也可以直接组织其他业主在社区联合申请使用，但联合签署的业主人数应达到社区业主总数的20人%以上。

   

『肆』 住房维修基金有什么条件可以申请使用？

   

   维修基金使用条件复件：
1.维修基金制只能在保修期满后对物业公共部位、公共设施和设备进行大修、更新和改造时使用。具体业主按照投票权确定的标准分摊费用比例。
2.维修基金闲置时，除购买国债或法律法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。
（2）房屋需要大修或专项维修更新的，可以在施工合同中支取约定的预付款，但最高预付款不得超过工程款总额的30%。
(三)业主委员会可以在物业管理企业账户上留有相当于一个月活动资金的备用金，业主大会另有决定的除外。

   

『伍』 房屋维修基金申请

   

   物业公司有义务维护和更新您社区的公共部分和公共设施设备。但在实施过程中，由于需要使用维修资金进行维修，使用维修资金的前提是经专有部分占建筑总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主同意。因此，使用维修资金不是简单的申请，而是需要业主召开业主大会进行表决和同意，才能使用维修资金来维修屋顶。

   

『陆』 社区哪些项目可以申请使用住宅专项维修资金

   

住宅专项维修资金用于社区共用部位和设施设备保修期满后的维修、更新和改造。住宅共用部分包括承重墙、屋顶、室外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等。住宅专项维修资金的存放，有利于住宅共用部分的及时维修更新，保障住宅业主的利益和安全。

   

一、住宅专项维修资金使用范围

   

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条(1)本办法所称住宅共用部分，是指单个住宅业主或单个住宅业主与其结构相连的非住宅业主根据法律法规和房屋买卖合同共有的部分，一般包括:住宅基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、室外墙壁、大厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指住宅业主或者住宅业主及相关非住宅业主根据法律、法规和房屋买卖合同共享的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池塘、井、非经营性车场车库、公益性文化体育设施、共用设施设备等。

   

二、使用住宅专项维修资金

   

由于地方政策可能略有不同，以北京为例：

   

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十条(二)住宅专项维修资金应当专项用于住宅

住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，不得挪作他用。

   

第二十一条 住宅共用部位的维修、更新、改造范围包括：

   

(一)屋面防水层损坏，顶层房间渗漏；

   

(二)建筑外墙雨水渗漏，造成外墙内表面浸湿；

   

(三)地下室渗漏、积水；

   

(四)建筑外墙外装饰层裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准规范的规定值；

   

(五)增加保温层，建筑保温层损坏或脱落，或建筑保温不良造成外墙内表面潮湿、结露、结霜或霉变；

   

(六)外墙、楼梯间、公共走廊涂层开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

   

(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维修墙、院门等损坏；

   

(八)公共区域门窗或窗纱普遍损坏；

   

(九)其他情况。

   

第二十二条 住宅共用设施设备的维护、更新和改造范围包括：

   

(一)电梯主要部件需要维修或更换；

   

(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重；

   

(三)避雷设施不符合安全要求的；

   

(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)部件损坏；

   

(五)消防系统功能障碍，或部分设备、部件损坏严重；

   

(六)楼内排水(排污)设备出现故障，给排水管道漏水重腐蚀、排污泵腐蚀或其他设备损坏；

   

(七)其他情况。

   

三、住宅专项维修资金不得列支哪些费用？

   

1.住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用由建设单位或者建设单位依法承担；

   

2.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管道设施设备的维护费用；

   

3.由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用；

   

4.根据物业服务合同，住宅共用部位和共用设施设备的日常维护费用属于物业服务内容。

   

四、北京市住宅专项维修资金使用审核标准

   

根据《北京市住宅专项维修资金使用审查标准》2．基本规定(3)

   

1.本标准中的质量保修期执行《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)（ＤＢ11／641－2009)有关规定。

   

住宅质量保证书承诺的质量保证期限高于上述规定和标准的，以住宅质量保证书承诺的期限为准。

   

2.住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

   

3.发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能的情况之一的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主可以使用住宅专项维修资金进行维修。

   

①屋面、外墙防水局部损坏，渗漏严重，多次补漏后仍难以解决；

   

②电梯冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检查时责令停止整改；

   

③高层住宅供水主管严重泄漏，泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）泄漏，泵电机烧毁，导致供水中断；

   

④建筑物单侧外墙饰面五分之一以上有脱落危险；

   

⑤专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能障碍，危及人身财产安全；

   

⑥消防系统功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维护、更新和改造。

   

4.对于建筑结构、电梯和维修范围有争议的项目，应使用专项维修资金进行维修、更新和改造，并经相关专业部门鉴定并出具鉴定报告。

   

       

引用资料

       

           

1. 《住宅专项维修资金管理办法》第三条.

           

2. 《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十条、第二十一条、第二十二条、.

           

3. 《北京市住宅专项维修资金使用审查标准》2．基本规定.

       

   

   

   

『柒』 使用专项维修基金应具备哪些条件？

   

   物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件:

(一)物业共用部位、共用设施设备保修期满后应专门用于维修、更新和改造。
(二)占受益范围内建筑物总面积和业主总数三分之二以上的业主签字同意。
使用申请人对申请材料的真实性、合法性和有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。
第十八条 物业专项维修资金的使用应当遵循方便、公开、透明、受益人与负担人一致的原则。
第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造费用，由有关业主按照各自建筑面积的比例分摊。有关业主约定的，从其约定。
维修资金个人账户不足的，由业主承担。
第二十条对未售出的物业，开发建设单位应当按照未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。
第二十一条 使用物业专项维修资金的，按照下列程序办理：
(一)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新、改造项目向管理机构申请使用。
(二)管理机构外勘查验，确认维修项目，界定受益范围。
（3）在物业区公布维修方案：包括拟维修、更新改造项目、维修单位选择、成本预算、支出范围等，公示期不少于5个工作日。
（4）受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占业主总数三分之二以上的业主，讨论申请并确定维修方案。
（5）业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案；维修费用在5万元以上的，由具有相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用纳入维修、更新、改造费用。
（6）项目竣工验收合格后，维修计划的组织实施人应当公布维修、更新、改造项目的决算、业主意见表和分配明细，公示期不少于5个工作日。
（7）管理机构应当按照维修合同和工程进度进行支付。管理机构审核公示情况后，按照维修合同约定保留保修金，将维修费用余额转移至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金账户中扣除。
第二十二条 使用物业专项维修资金应当向管理机构提交的备案材料:
（1）申请人的身份证明和授权委托书。
(二)使用物业专项维修资金的申请报告。
(三)受益业主签名表。
(四)维修工程预(决)算书、维修工程审价报告、维修合同、维修单位营业执照位营业执照及资质证书、项目负责人职业资格证书。
(五)公布维修方案、维修决算、分摊明细等相关资料。
(六)工程维修验收证书及维修发票。
(七)其他相关资料。

   

『捌』 社区大修申请维修基金需要多少钱？

   

   维修基金专门用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。只要是共用部位和共用设施设备的维修，就可以申请使用，国家对资金数量没有具体限制。

   

『玖』 有多少业主同意使用维修资金

   

   三分之二以上业主同意。
《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条住宅专项维修资金转让业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：
(一)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；无物业服务企业的，由有关业主提出使用建议；
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
(三)物业服务企业或有关业主组织实施使用方案；
(四)物业服务企业或者有关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；其中，使用公有住房专项维修资金的，应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请列支；
（5）直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后，向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理:
（1）物业服务企业提出的使用方案，应当包括拟维修、更新、改造的项目、成本预算、支出范围、危及房屋安全的紧急情况等需要临时使用住宅专项维修资金的处置方式；
(二)业主大会依法通过使用方案；
(三)物业服务企业组织实施使用方案；
(四)物业服务企业持有相关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，使用公共住房专项维修资金的，应当向负责管理公共住房专项维修资金的部门申请列支；
（5）业主委员会应当按照使用计划审批，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；使用公共住房专项维修资金的，经负责管理公共住房专项维修资金的部门审批；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用计划的，责令改正；
（6）业主委员会、负责管理公共住房专项维修资金的部门向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。