如何使用房屋维修基金

A. 如何使用房屋维修基金？

   

   2007年《住宅专项维修资金管理办法》对维修资金的使用规定如下:

第二十一条
住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的，开发建设单位或者公共住房单位应当按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面积分摊维修、更新、改造费用。
第二十二条
住宅专项维修资金转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：
（1)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；无物业服务企业的，由有关业主提出使用建议；
（二、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（3)物业服务企业或相关业主组织实施使用方案；
（4)物业服务企业或相关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请支出；其中，使用公有住房专项维修资金的，应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请支出；
（5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后，向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；
（6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十三条
住宅专项维修资金转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理:
（1)物业服务企业提出使用方案，包括拟维修更新改造的项目、成本预算、支出范围、危及房屋安全的紧急情况等需要临时使用住宅专项维修资金的处置方式；
（二、业主大会依法通过使用方案；
（三、物业服务企业组织实施使用方案；
（4)物业服务企业持有相关材料向业主委员会提出专项住宅维修资金；同第二十二条第四项；
（5）业主委员会应当按照使用计划审查同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；使用公共住房专项维修资金的，经负责管理公共住房专项维修资金的部门审查同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用计划的，责令改正；
（6)业主委员会和负责管理公共住房专项维修资金的部门向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；
（7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十四条
危及房屋安全等紧急情况，需要立即维修、更新、改造住宅共用部位、设施设备的，按照下列规定列出住宅专项维修资金:
（一、住宅专项维修资金转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二、住宅专项维修资金转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。
前款发生后，未按规定进行维修、更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织维修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列出；其中，涉及出售公有住房的，还应当从公有住房专项维修资金中列出。

   

B. 住宅专项维修资金使用流程

   

   

   

IDI潜在的工程质量缺陷保险

   

补充完善现有住宅质量保证体系

   

IDI工程质量潜在缺陷保险是近年来国内工程保险领域的创新质量保险，是国家利用保险机制补充和完善现有住宅质量保证体系的重要尝试和探索，可以有效防范和解决各种住宅质量潜在缺陷的风险。到目前为止，IDI保险已在北京、上海、深圳、广州等十多个重点省市开展试点工作。

   

IDI潜在的工程质量缺陷保险

   

是指在保修范围和保修期内，因潜在质量缺陷风险造成的建筑物损坏、维护、重建和重置费用而发生的保险。保险由开发商投保，保险公司将在赔偿责任范围内履行保险标的物的物质损失赔偿义务。

   

作为一种全新的工程质量保险，IDI保险在保险期限、保障范围和风险管理服务方面具有保险特点，使其在实际住宅质量缺陷中发挥重要作用。

   

   

一、保障范围和保险期限

   

《根据《建设工程质量管理条例》，住宅主体工程维修期为50年，屋面防水、保温、保冷工程为5年；电气排水管道和设备装修工程为2年。根据上海市建筑科学院相关检测数据的统计分析，国内学者得出结论，住宅缺陷维修费用的时间分布主要集中在完工后10年内，10年内相关质量缺陷数量基本呈逐年下降趋势。

   

IDI保温防水工程保险期为5年，装修工程保险期为2年，基础和主体机构工程保险期为10年。保障范围和保险期可以有效满足业主对住房质量缺陷的保障需求。

   

此外，通过保险索赔机制，业主发现质量问题后可以直接向保险公司提出索赔，由保险公司核实，属于保险赔偿范围，可以直接赔偿，缩短维护过程；避免资金申请过程多、速度慢，避免责任推诿，减少纠纷。也有利于物业管理公司与业主建立新的合作关系。

   

二、质量风险管理

   

从质量风险管理服务的角度来看，与住宅专项维修资金的事后补救处理原则相比，IDI保险更注重防患于未然，即引进专业质量风险管理服务机构参与工程质量风险管理。通过覆盖建设项目整个生命周期的质量风险管理服务，IDI保险能有效防范和应对各种质量风险，加强现有工程质量保证体系，有效保障工程质量安全，保护业主合法权益。

   

综上所述，针对国内住房领域存在的各种质量缺陷，住房专项维修资金制度存在一些缺陷，无法及时有效地解决业主面临的实际住房质量问题。IDI保险的出现为现有住宅质量保证体系提供了新的解决方案和优化机会。

   

今年两会期间，全国政协委员、内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长揭新民提出对于新建住宅项目，保险I将逐步实施DI保险。对已交付使用并缴纳维修资金的住宅工程，维修资金为IDI保费。可以预见，未来将伴随着IDI进一步扩大了工程质量潜在缺陷保险的市场应用，其保险保障作用将更加明显。IDI保险技术和管理服务也将更加完善，从而不断优化和完善现有住宅质量保证体系。

   

C. 如何使用房屋维修基金？

   

   房屋维修基金是专门用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。按照规定，业主个人不得申请使用。只有经业主管理委员会同意，取得业主房地产行政管理部门(部分地方可能是其他部门或机构)办理维修基金支持审核手续。审核手续完成后，维修基金将通过审核手续从指定银行提取。
(一、计算房屋维修基金
新建商品房首期维修基金，房地产开发商按每平方米建筑面积成本价3%-4%付款；购房者按每平方米建筑面积成本价2%-3%向开发商支付房屋维修基金。开发商收取的房屋维修基金属于所有业主共同所有，不计入房屋销售收入（2）房屋维修基金的使用范围
房屋维修基金用于房屋主体结构、公共部位、公共设施设备的大中型维修改造工程。房屋主体承重结构包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等。；公共部位是指室外墙壁、大厅、楼梯间、走廊通道等。；公共设施设备是指业主在房屋及相关配套区域拥有和使用的水管设备、配电电缆设备、电梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文化体育设施等公共设施设备。维修基金由房管局管理，申请过程复杂。
建设部管理办法规定，维修基金闲置时，除购买国债或者法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。此外，根据《国务院物业管理条例》第六十三条的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当追回挪用的专项维修资金，并给予警告，没收违法所得，并处挪用金额两倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资格证书的部门吊销资格证书；构成犯罪的，依法追究直接责任人员和其他直接责任人员的刑事责任。

   

D. 如何使用维修基金？

   

   然后，专门的工程师会同物业和业主委员会（业主）进行现场调查，以确认是否需要使用公共维修基金。一旦符合规定，应立即安排维修。维修完成后，由基金管理中心、物业管理公司、业主或业主代表进行调查验收。最后，维修费用的结算由维修单位（一般为物业管理公司）制作。经业主委员会盖章批准，考虑到业主委员会没有专业知识，基金管理中心还将审查价格，最终确定费用，然后从相关业主的公共维修账户中扣除资金。一般公共部分由业主委员会监督签字，单户由业主监督签字。

   

E. 如何使用房屋维修基金？

   

买房后，我们关心的是房子的质量。如果有漏雨、漏水等房屋质量问题，房屋需要维修。这时，我们会想到买房时支付的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金呢？如何使用房屋维修基金？

   

一、含义：

   

房屋维修基金实际上包括房屋公共设施专项基金和房屋本体维修基金（1）房屋公共设施专项基金简称专项基金，用于物业共用部位、公共设施设备的更新改造，不得挪作他用。专项基金实行钱随房子走的原则。房屋转让时，账户中的余额资金也转移给房屋的新产权所有人。

   

中国的房屋维修金制度始于1998年，2004年，房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。它的支付标准也是原来的"按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程每平方米成本5%-8%缴交"。根据2007年修订的《住宅专项维修基金管理办法》，公共维修基金专门用于社区公共设施的维修，属于全体业主。但在业主委员会成立之前，资金一般由房地产行政主管部门管理。

   

二、使用方法：

   

1.根据2007年《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间、电梯等。但《办法》规定，要支付维修资金，必须遵循"双2/特别多数原则"也就是说，占建筑总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论使用建议)

   

根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的使用必须经房地产行政部门或相应行政部门备案审批后方可成行。业主先后到相关房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行拨款等九大事项。

   

2.提取程序有三种:行业委员会成立前后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对住宅共用部位和设施进行维护、更新和改造。

   

第二十二条住宅专项维修资金转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理:

   

（1)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；无物业服务企业的，由有关业主提出使用建议；

   

（二、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总数

业主面积三分之二以上，占总人数三分之二以上的，讨论使用建议；

   

（3)物业服务企业或相关业主组织实施使用方案；

   

（4)物业服务企业或相关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请支出；其中，使用公有住房专项维修资金的，应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请支出；

   

（5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后，向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；

   

（6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。

   

第二十三条住宅专项维修资金转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理:

   

（1)物业服务企业提出使用方案，包括拟维修更新改造的项目、成本预算、支出范围、危及房屋安全的紧急情况等需要临时使用住宅专项维修资金的处置方式；

   

（二、业主大会依法通过使用方案；

   

（三、物业服务企业组织实施使用方案；

   

（4)物业服务企业或相关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；住房专项维修资金的，应当向负责管理公共住房专项维修资金的部门申请列支；

   

（5）业主委员会应当按照使用计划审查同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；使用公共住房专项维修资金的，经负责管理公共住房专项维修资金的部门审查同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用计划的，责令改正；

   

（6)业主委员会和负责管理公共住房专项维修资金的部门向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；

   

（7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。

   

第二十四条危及房屋安全等紧急情况，需要立即维修、更新、改造住宅共用部位、设施设备的，按照下列规定列出住宅专项维修资金：

   

（一、住宅专项维修资金转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

   

（二、住宅专项维修资金转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。

   

前款发生后，未按规定进行维修、更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织维修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列出；其中，涉及出售公有住房的，还应当从公有住房专项维修资金中列出。

   

三、使用范围：

   

建设部管理办法规定，维修基金闲置时，除购买国债或者法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。根据《国务院物业管理条例》第六十三条的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当追回挪用的专项维修资金，并给予警告，没收违法所得，并处挪用金额两倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资格证书的部门吊销资格证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

   

不得支取的范围：

   

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

   

（一、住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用由建设单位或者建设单位依法承担；

   

（二、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管道设施设备的维护费用；

   

（三、因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用，由当事人承担；

   

（4)根据物业服务合同，物业服务企业应承担的住宅共用部位、设施设备的维护费用。

   

       

引用资料

       

           

1. 房屋维修基金网络.

           

2. 《《住宅专项维修资金管理办法》第三章第二十二条.

       

   

   

F. 房屋维修基金的使用流程

   

   

   

G. 如何使用社区物业专项维修资金？

   

   实施物业管理并成立业主大会的，由业主委员会对维修项目进行现场调查，确认属于业主专项维修资金使用范围后，提出物业专项维修资金使用计划，经三分之二以上业主同意并予以公示；物业管理实施但尚未成立业主大会的，由物业管理企业对维修项目进行现场调查，确认属于业主专项维修资金使用范围后，提出物业专项维修资金使用计划，经三分之二以上业主同意并予以公示；未实施物业管理的，由物业所在地区居民委员会组织对维修项目进行现场调查，确认属于业主专项维修资金使用范围后，提出物业专项维修资金使用计划，经三分之二以上业主同意并予以公示。上述物业专项维修资金使用计划应当在物业管理区域内显著位置公示5天后方可实施。

   

H. 如何管理和使用房屋维修基金？

   

   维修基金，又称公共维修基金或专项维修基金，是指业主在本物业区域内公共部件和共用设施、设备保修期满后支付的维修、维护和改造资金。《住宅专项维修基金管理办法》对维修基金的使用范围和程序有相关规定。