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1. 维修基金的使用和管理中容易出现哪些问题？
物业维修基金是建筑养老保险,我国物业维修基金的使用和管理存在一些问题,通过建立和完善物业管理维修基金法律制度、业主自治管理机制、物业维修基金信托管理模式，提出了作者、
2. 施工管理中存在哪些问题？
太多了--比如安全钢筋棚、木工棚搭设不规范，塔吊悬臂范围不保护，基坑保护，配电箱无接地随机开关箱无保护盖，脚手架搭设间距过大
质量:管桩垂直度、标高焊接高度控制、混凝土蜂窝麻面孔漏筋、钢筋连接:接头位置、受力钢筋焊接接头不错开、钢筋安装受力钢筋间距大、加强钢筋间距小、预埋件中心线偏差大、模板安装不涂隔离剂、模板接头不牢固、不按要求起拱、模板垂直度标高偏差；现浇结构:尺寸偏差过大。拆模:拆模时间过早，悬臂位置控制；开挖降水:超挖、标高控制不当、放坡错位、降水设置不当或设置不当导致现场积水等。，测量放线偏差过大，回填土质量压实度控制防水涂料涂层厚度时间等
3. 什么是房屋维修技术管理？
房屋维修技术管理是指房屋维修过程中的各个技术环节
4. 房屋维修中应注意哪些安全问题？
在房屋建筑工程施工过程中，需要重点关注安全管理：
土方开挖工程专业，注意滑坡、滑坡、流砂等情况；
模板工程，注意爆模等；
吊装工程，注意倒塌、断绳、脱钩等；
脚手架工程，注意坍塌、坠落等；
临时用电工程施工，注意漏电、触电等；
垂直运输机械安装拆卸工程，注意坠落、倒塌、操作等；
拆除、爆破工程；
其他危险工程。
5. 房屋维修改造有哪些注意事项？
1.新旧管道对接前,检查旧管道是否畅通,这个时候清理干净会避免以后很多麻烦。拆除厨卫墙砖,表面找平很重要。厨卫墙面的找平工作往往是业主容易忽视的环节。
2.墙体施工需要注意。旧墙翻新前必须进行墙体基层处理,尽量拆除原墙,重新找补和基层处理,再刷乳胶漆，保证新墙牢固。
3.旧房原有的水路管道布局不合理或腐蚀较多,因此装修师傅需要彻底检查水路。如果原管道是已经淘汰的镀锌管,施工时必须用铜管、铝塑复合管或P代替P-R管。
砸墙砖和地砖时,避免碎片堵塞下水道；只有实木地板、实木复合地板和表面厚度4mm的竹地板才能翻新,局部装修也会造成地板间的新旧差异,因此,消费者不能盲目翻新地板。
6. 房屋质量有哪些问题？
常见的房屋质量问题是什么？
随着我国住宅建设和房地产业的快速发展，城市商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引发的商品房质量纠纷也在上升。现实生活中常见的住房质量问题主要包括：
（1)建筑物不稳定。主要表现为沉降期后仍下沉，沉降不均匀导致建筑物倾斜或结构不完善，部分或全部承重系统承载力不足，导致建筑物局部或全部坍塌。前段时间出现的建筑歪斜等现象就是这个问题。
（2)屋顶或墙壁泄漏。主要原因是防水工艺不完善，防水材料质量不合格，导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、楼下水平或垂直渗漏。夏季雨水多，或厨房、卫生间用水量大，渗漏严重，不仅影响用户的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下的邻里关系。
（3)墙皮脱落。墙体内部砌块与层之间连接不良，在压力和温差的作用下形成空心，降低了墙体的整体抗压能力，表面涂层容易脱落。
（4)裂缝。包括墙体裂缝和地板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝和变形裂缝。原因是材料强度不足、结构和墙体受力不均、抗拉和抗挤压强度不足、建筑沉降不均匀、建筑材料质量差、砌筑后干燥不足等。
（5)隔音隔热效果差。由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不足、材料质量或施工工艺不符合要求，隔墙、地板隔音减震效果差，影响正常生活或屋面、外墙冬季降温快，夏季升温快，不符合保温隔热要求。
（6)水滴。由于水平和垂直设计不合理，水龙头、厕所等质量不合格，导致水管滴漏。滴漏现象不仅浪费资源，而且影响人们的正常生活。
（7）水、电、暖、气设计位置不合理。水表、电源开关、电源插座、电表、散热器、煤气炉、煤气表等设计类型不完善，设计位置不符合日常生活要求，影响家具布置。或电气设备漏电、火灾隐患等。
此外，还存在公共设施设计不合理、质量差等问题。比如楼梯间位置不方便，楼梯宽度太小，电梯运行质量不稳定，公共照明设施不完善，消防安全设施不足等。，这些都是购房者经常遇到的，现实生活中还存在其他各种房屋质量问题。那么，这些问题应该由谁负责，房屋质量问题应该怎么做呢？
房屋质量问题怎么办？
交房时可能会发现房屋质量问题，但更多的情况是交房时很难发现。业主入住后，会慢慢浮出水面。不同阶段对房屋质量问题的不同处理:
（1)收房时发现房屋质量有问题。如果发现房屋主体结构质量不合格，或认为房屋主体质量不合格，经专业机构检验不合格，买受人有权拒绝收房，并可要求开发商解除合同并赔偿损失。
（2)装修入住后，如有质量问题，买方应确定质量问题是房屋本身的质量问题还是装修问题:
1.如果是装修问题，只能在保修期内找装修公司维修，要求赔偿损失。
2、如果是房屋本身的质量问题，在保修期内，买方首先要求开发商进行维修，或要求开发商维修后，要求开发商承担所有的维修费用和由于维修造成的合理损失。如果质量问题不能有效解决，影响买方的正常生活，买方可以要求解除合同，要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修费用、房价利息、损害赔偿等。
这里要提醒大家注意，入住后出现质量问题要注意分清责任，保留证据。要求开发商保修时，最好书面提出，让开发商确认，可以作为以后诉讼的证据。
综上所述，房屋质量问题的不同情况有不同的解决方案。现实中，很多购房者在发现商品房质量问题后不知道如何处理，有的对一般质量问题提出巨额索赔，甚至要求退房。结果，他们输掉了诉讼，赔钱；有的妥协，匆匆办理了收房手续。入住后发现房屋主体结构存在严重质量缺陷。很多购房者对房地产法律知识了解不多。最好邀请专业律师根据其性质和严重程度，帮助您提出合理的索赔要求，并通过法律程序妥善解决。
7. 物业管理中常见的问题有哪些？
业主与开发商、业主与物业公司关系中常见的问题及对策
业主及开发商、业主及物业公司
关系中常见的问题和对策
经过近20年的发展，物业管理正逐步走向社会化、专业化、市场化、一体化的轨道，成为越来越多的城市居民接受的重要第三产业。房地产开发商在入住房地产前聘请物业管理公司解决房地产入住带来的常见问题:社区建筑垃圾堆集成山、水电网络不完善、房屋运行、冒险、滴水、泄漏严重等。，从而为业主提供全面的服务和安全保障。大多数业主在选择购买物业时，也把牧业管理是否完善作为购买物业的重要条件，甚至很多业主为物业公司的品牌选择房地产。但物业管理是一个新兴行业，很多业主和房地产开发商对物业公司的服务内容了解不多。此外，由于部分房地产入住后质量的原因，业主与开发商、业主与物业管理公司之间存在各种矛盾和问题。物业公司如何处理这些矛盾和问题，对于有效维护自己的品牌和利益，有效维护业主和开发商的合法权益非常重要。
一、 业主与开发商关系中常见的问题有三个方面
1、 房地产（社区）的实际情况与开发商的广告承诺有很大的不同。一些开发商在房地产营销过程中，往往夸大其词，广告很有吸引力，但业主搬进来后，只是发现很多条件不能满足开发商早期宣传的承诺，这种现象非常普遍。以一个社区为例，许多业主抱怨说，开发商可以从家里欣赏海景。搬进来后，他们发现东方的一群建筑将永远挡住他们的视线。事实上，在现实中，其他建筑也有类似的问题，同时，一些社区的绿化覆盖面积和绿化质量不能满足业主的预期和要求，业主认为开发商欺骗他们，所以到处抱怨，矛盾不可调和。
2、 房地产（社区）配套设施不到位，有的已经建成，但不能如期入住使用。在一些社区，入住一年多的配套设施仍然跟不上。要么游泳池不能投入使用，要么俱乐部不能开放。经过几次谈判，俱乐部已经开放，业主抱怨俱乐部不能以盈利为目的向私人经营承包。同时，社区内的天然气、有线电视、电话、宽带网络等设施不能开放。在一些社区，业主建议建立更多的娱乐设施和老年人休闲设施，但开发商无法回答。因此，这些问题的存在不同程度地加深了业主与开发商之间的矛盾。
3、 房屋问题维修不及时，处理措施不力是业主与开发商之间最常见的矛盾。应该说，一个房地产出现一些问题是正常的，但如果问题处理不及时或经过一次、两次甚至更多的处理仍然不能成功地解决问题，很容易激发业主与开发商之间的矛盾。在一些社区，业主自入住以来就发现厕所天花板漏水，严重破坏了小家庭的装修。对于这些问题，一些开发商没有解决，一些安排人员维修态度不好，一些安排人员维修态度很好，但维修不能完全解决问题。
二、 在物业管理过程中，业主往往对物业公司不满意，主要表现在四个方面：
1、 业主不了解物业公司实施的一些收费服务项目，认为是物业管理公司乱收费。例如，对于房屋保修项目以外的项目和业主自身原因造成的房屋损坏的维修，以及业主更换门锁或家用电器的维修，物业公司一般参照市场材料价格收取少量费用，业主认为既然支付了管理费，物业公司就不应该收取其他费用。事实上，这是业主对物业公司服务内容的误解。
2、 业主的投诉不能及时处理。有业主认为物业公司是万能的，一切都要处理，包括水电、煤气、宽带网和周边环境，物业公司必须承担责任。前段时间，笔者所在小区的业主投诉，小区外西北入口堆放大量垃圾，造成空气污染，蚊蝇成群，严重影响居民的进出和生活。管理处接到投诉后，立即联系了往这里倒垃圾的部队单位，未能解决问题，随后向市、区有关部门举报投诉未得到解决。管理处对社区管理红线以外的投诉无能为力，但业主对物业公司不满意。在管理处，也存在市政工程影响社区居民进出方便、施工噪声影响居民休息等问题。在其他社区，业主也将政府部门的管辖职能视为物业管理公司的职能。此外，还有一些原因确定管理处在处理投诉时不能及时处理。
3、 物业公司个别服务人员工作态度不好。一些物业管理从业人员对业主的投诉和来访不热情，认为他们不会忽视自己的职责，有些人缺乏耐心，工作不细致。所有这些都会导致业主对专业公司的不满。
4、 管理费太高，服务太少。有些业主喜欢把自己的高端物业等同于财富周边的一般社区。与其他低资质企业相比，他们认为自己支付的管理费太高，得到的服务太少。作为物业管理公司，他们认为收费低，提供的服务足够。两种观念的碰撞必然会导致物业公司与业主之间更大的矛盾。
应该说，随着公民法律意识的提高，业主的需求越来越理性，维权意识越来越强，对物业管理的期望也越来越高。
作为一家物业管理公司，如何正确处理三者关系中存在的问题和矛盾具有重要意义。对于业主与开发商之间的矛盾，业主首先要找的是物业公司，并向物业管理公司投诉。至于哪一方，业主不在乎，这是物业公司和开发商的事，开发商认为整个物业已经交给物业管理公司和物业
一方面要真正为业主服务，另一方面要为开发商服务。面对这种困境，物业公司需要充分发挥协调沟通用，采取积极应对措施。
对策一：做好细化房地产的前期干预工作。一般来说，有经验的开发商会在交付前聘请信誉良好的物业公司托管房地产，而对于物业管理来说，他们应该在早期干预阶段实施工作，力求细致。特别是对房屋质量、水、电、绿化等配套设施进行检查，及时处理有问题的房屋，努力完善房屋设计中存在的缺陷和施工遗留问题，消除房屋交付小业主前的跑、冒、漏现象和水电网络不完整问题。同时，督促开发商在销售时与业主签订业主公约，避免今后对管理费等问题发生纠纷。做好前期干预工作，从大环境到小环节考虑业主。
对策二；建立良好的沟通渠道和投诉制度。房屋出现问题后，业主最担心的是没有办法投诉，或者像物业公司和开发商踢球一样来回折腾。事实上，这是业主与开发商和物业公司之间发生纠纷的重要因素。建立良好的沟通渠道和投诉制度，使业主的想法能够及时传达给开发商，并将开发商的工作动态传达给业主，从而提前发现可能引起争议的问题，避免问题朝着复杂的方向发展。物业公司可以通过信件、电话、面试等方式与业主沟通，让业主从陌生到，从理解到信任。建立良好的投诉制度，首先要从物业管理从业人员的服务态度和自身素质入手，做到凡事有记录，处理及时，事后回访。
对策三；充分发挥业主委员会的作用。一个成熟的社区应该是业主委员会杨伟与开发商对放的主体，参与社区公共事务，及时调解各种矛盾，既体现了业主的意志，又维护了业主的利益。同时，物业公司避免了一些纠缠不清的矛盾。
对策四：引进商业素质管理人才，加强对物业管理从业人员的培训，提高团队整体素质。物业管理作为一种专业的管理，需要各种高素质的人才。除了管理机制的完善外，物业管理的质量在很大程度上取决于管理办公室主任的质量。同时，其他物业管理从业人员的质量也决定了物业管理的质量。因此，努力打造高素质、了解管理、管理良好、技术良好、业务良好的行业团队，促进管理人员和专业人员专业素质的不断提高和更新，是物业管理行业竞争的需要，也是业主对物业管理的基本要求。
对策五；明确物业管理的内容，放弃不必要的社会负担。为了方便业主，物业公司往往免费实施水、电、气费，不仅增加了管理费用，而且实际上增加了物业管理税，同时，由于总表和分表的差异也增加了物业管理的损失和负担，如果分配给业主，会带来业主的投诉。因此，准确定义物业管理的内容非常重要。对于物业管理来说，合理地放弃一些社会部门的职能可以更好地维护自己和业主的利益。
对策六；加强企业文化建设，以优秀的企业文化创造一流的服务理念。企业文化建设体现了企业的核心竞争力，反映了企业管理水平、质量管理水平和制度建设水平。塑造以人为本的积极企业文化，在市场竞争中提炼高尚的企业精神，创造一流的商业服务理念，实施品牌战略，将企业文化的精神内涵贯彻到每个员工的工作和行为中，为业主提供高水平、高质量的服务，减少与业主的纠纷，降低纠纷发生率，事半功倍。只有拥有优秀企业文化的企业才能真正满足业主。
8. 房屋施工过程中会出现哪些问题？
一、建筑物地板裂缝的原因及预防措施
首先，预制空心板灌板裂缝导致地面裂缝的主要原因如下：
1.由于工人在填缝过程中未能及时清除板缝中的碎砖、木块、砂浆等残留物，填缝时板面干燥，难以使填缝中的细石膨胀混凝土与地板牢固粘结，导致混凝土与地板开裂；
2.电线管因埋在板缝中而开裂。设计师在板缝中设置了一些电线管，使扳缝中的混凝土灌装不真实或无法灌装，使地板抹灰开裂；
3.在施工过程中，由于工人不用水泥砂浆找平安装地板，也不用坐浆安装地板，地板稳定。当地板受到荷载时，上下移动，导致相邻地板上下移动，造成裂缝；
4.由于板缝内混凝土未达到设计强度，施工荷载过早，产生裂缝；
5.板缝中的混凝土在硬化过程中，随着强度的增加，也会产生收缩变形、裂缝和地面开裂。
针对上述原因，主要预防措施如下：
（1)板缝应适当加宽，一般为100mm配钢筋，在板缝底吊模，灌装 c细石膨胀混凝土使板缝与地板形成一个整体。
（2)设计时尽量不要在板缝中设置电线管，以免板缝灌装不密实。
（3)尽量使用混凝土膨胀剂，避免扔普通混凝土，以抵抗混凝土的收缩和变形。
（4)认真清理板缝内残留杂物，用清水冲洗地板，用机械振实混凝土，及时养生。
（5)地板安装前，用水泥砂浆找平，坐在地板上，避免地板松动，相互错动，产生相邻板缝的剪力。
（6)灌板缝后，不得过早增加施工荷载，防止板缝内混凝土振动，降低强度。
其次，预制板支架边缘通长裂缝的常见原因如下：
1.预制钢筋混凝土楼板为简支板，在使用荷载作用下，楼板端会产生角位移，容易在楼板接缝处产生裂缝；
2、预制钢筋混凝土地板收缩变形，也会造成地板裂缝；
3.在设计和施工中，地板有时一端支撑在钢筋混凝土框架梁上，另一端支撑在砖墙上。由于两种结构的沉降量不同，板端变形，支撑在梁上的地板开裂；
4.预制楼板两端支撑在两道砖墙上。由于两道砖墙的沉降量不同，板端也会变形；
5.由于预制楼板的规格不同，当温度变化时，不同的变形也会导致楼板开裂；
安装地板时，不要坐浆上板，使板支架松动，也会产生裂缝。
主要预防措施有：
（1)在设计中，尽量避免将地板两端支撑在钢筋混凝土框架梁和承重墙上，可以减少地板两端支撑的沉降差异，避免支撑处的地板开裂。
（2)地板找平层可尽可能设置钢筋混凝土钢筋网，以提高地板的完整性和抗负弯矩的能力。当不能全部设置钢筋网时，也可在板支架上设置600宽的地板 钢筋混凝土钢筋网。
（3)施工时必须用水泥砂浆坐浆安装地板，并垫平板端。
（必要时可在板端留置分格缝，用建筑密封膏嵌实。
二、砌筑建筑毛石基础的几项主要措施
建立毛石基础有以下主要措施：
（1)掌握砌体砂浆的稠度。如果砂浆水灰比配合不当，砂浆密实度差，不饱满。在砌筑毛石时，由于毛石吸水率小，灰缝大，会在石材和砂浆之间形成水膜，增加毛石滑动，从而降低毛石的基本强度。因此，砂浆水灰比不宜过大，应根据施工现场和季节进行调整。
（2)采用正确的砌筑毛石方法。当毛石基础放大脚形成阶梯形时，上级阶梯石至少压下级1/2.相邻阶梯的毛石应错缝搭接。在铺设毛石基础台阶时，应选择较大或较宽的石头，以至少压制收集台的毛石 1/提高毛石基础的均匀性。
（3)冬季防止毛石基础冻结。冬季施工时，每天砌筑毛石后，毛石基础表面应覆盖保温材料，也可采用外加剂砂浆施工。施工过程中最低温度低于零下15℃砌筑砂浆标签应按正常温度提高一级。当温度低于零下20时℃不得继续施工，否则毛石与砂浆之间的水膜会冻结。冻结后，砂浆与毛石之间存在间隙，不能形成一个整体。
三、桩基施工中常见问题及措施
（1)长螺旋钻孔混凝土灌注桩:长螺旋混凝土灌注桩广泛应用于无水无砂的地质条件下。其优点是施工速度快，质量容易保证，但施工中容易出现以下问题: 钻机钻孔到孔底标高时，应停止钻孔，如钻杆，在孔底产生大量虚土，降低桩端承载力，灌注混凝土前倒入 30-20cm 碎石，用夯锤夯实，然后用钢筋笼灌注混凝土。灌注混凝土的坍落度应控制在10cm坍落度过小容易产生断桩，灌注混凝土时应全程振捣。
（2)振动灌注成孔桩(振拔桩):振动成孔灌注桩可在地下水、淤泥质土、厚度不大于3米的粉细砂中施工，施工成本低于其他水下灌注桩，但施工过程中桩不能穿透厚度大于3米的粉细砂和中砂层。受一定限制。桩的施工不能单独控制标高。必须以双控为准。同一附近桩长不同是正常现象。严禁在桩未达到设计标高的情况下长时间振动，否则相邻桩会缩小或断桩。施工过程中，为了提高桩的承载力，应进行打，振动管上的土壤必须在施工前进行处理。严禁在土壤中反插，因为在土壤中反插时，很容易将泥浆带入桩中，产生断桩。
（3)压力灌浆桩:压力灌浆桩为无砂混凝土灌浆桩，通过水泥浆扩大桩周围土壤，提高桩的承载力，砂中的承载力为普通桩1.1～其特点是桩型适用于大多数地质条件施工，单桩承载力较高，桩底无虚土，桩端承载力较高。
（4)超流态混凝土灌注桩:超流态混凝土灌注桩适用于各种地质施工。近年来，它以其强度高、承载力高、施工速度快、成本低等优点在我省得到了广泛的应用。该技术成桩的原理是用混凝土泵注超流态混凝土，通过钻杆压入孔内，形成混凝土护壁。混凝土填充孔后，将钢筋笼放入设计标高。在施工过程中，桩周土被挤压，超流态混凝土渗入桩周土 1.05－2倍。注混凝土后插管注水泥浆后，桩为普通桩承载力 1.2－2.2倍。
经过几年的工程实践，我认为施工时应注意以下几点 3个问题：
1.混凝土搅拌时，应严格执行混凝土的配合比。水泥和粉煤灰的含量必须准确，以确保混凝土的和易性。只有这样，才能保证管道不堵塞，钢筋笼顺利达到设计标高；
2.施工过程中，桩间距必须保持在3米左右。由于桩内超流态混凝土对孔壁产生高压，提升钻孔时产生两桩连接。如果不及时处理，桩就会断裂；
3.施工程中，由于超流态混凝土桩扩渗需要1-全部2小时完成，施工时必须注入高于设计标高的混凝土 20-50cm钢筋笼固定牢固，否则桩顶和钢筋笼会下沉。
以上施工中常见问题的解决方案是总结工作中的一些实践经验。只要按照施工规范认真管理施工，理论联系实际，理论指导实践，就能提高我国施工水平，保证施工质量，杜绝和预防施工事故
9. 房屋维修管理的原则是什么？
目前我国房屋维修的总体方针是：实行管养合一
